¿Qué tamaño tiene el mercado (volumen de dólares anuales) de gravámenes impositivos sobre propiedades inmobiliarias en los Estados Unidos?

Respuesta:
$10 - $12 miles de millones anuales

¿Qué estados ofrecen las oportunidades de despliegue más atractivas?

Respuesta:
Cada estado o territorio de los EE. UU. habilitado para autorizar a los gobiernos locales a realizar ventas de propiedad por no pagar impuestos tiene su propia metodología para organizar la recaudación de impuestos de morosos. Las variables que afectan qué jurisdicciones se seleccionan para las compras por gravámenes impositivos incluyen el método de venta empleado, que incluye la oferta de interés, la oferta de prima, la venta rotacional y la compra al por mayor.

Otro factor a tener en cuenta es el proceso de ejecución de hipotecas por falta de pago de impuestos que se implementa en un estado en particular. Esto puede ser judicial y requerir el compromiso de un asesor legal o no judicial, que es un procedimiento administrativo rotundo.

¿Cuáles son las tasas de interés reales que se observan en una subasta hoy en día?

Respuesta:
Las tasas de interés literalmente varían muchísimo según el estado seleccionado para el despliegue y el producto que se adquiere (por ejemplo, gravámenes impositivos, certificados de dominio de venta fiscal, certificados de dominio de venta fiscal de rescate). Las tasas de interés varían de una tasa penal plana del cinco por ciento (5 %) hasta el cincuenta por ciento (50 %) para ciertos certificados de dominio de venta fiscal de rescate.

¿Quiénes son los principales compradores institucionales?

Respuesta:
Las compras institucionales de gravámenes impositivos sobre propiedades inmobiliarias han incluido a J. P. Morgan Chase, BankAtlantic, Bank of America, Merrill Lynch, Bear Stearns además de una variedad de fondos de cobertura, fondos de capital riesgo privado, fondos para gravámenes y compañías aseguradoras.

¿Cuál es el tamaño promedio de un gravamen impositivo y la relación préstamo-valor?

Respuesta:
A nivel nacional, la cantidad de dólares de un gravamen impositivo, también denominado importe nominal, representa de un 3 % a un 10 % del valor de la propiedad vinculada al gravamen impositivo. Este porcentaje se denomina relación préstamo-valor.

¿Qué porcentaje de gravámenes impositivos se amortiza y se ejecuta la hipoteca y cuál es el tiempo promedio pendiente?

Respuesta:
En términos generales, una cartera bien documentada de certificados de gravámenes impositivos debe reflejar tasas de canje del primer año de entre el 65 % y el 70 %. Las tasas de canje del segundo año generalmente se incrementan entre un 15 % y un 20 %. La diligencia debida previa a la compra es la acción más importante que debe realizar cualquier inversor en gravámenes impositivos para asegurarse la monetización de la compra. La previsibilidad de un canje de gravámenes impositivos se mejora a través del uso de criterios evaluativos de eficacia comprobada a lo largo del tiempo y aplicaciones de TI de última generación.

¿Cómo se organiza el proceso de subasta de gravámenes impositivos?

Respuesta:
Como se indicó anteriormente, la venta puede realizarse gravamen por gravamen o en formato de venta al por mayor. Por lo general, la venta de gravámenes de forma individual se realiza en subastas públicas a viva voz mientras que los estados como Florida, Arizona y Colorado han implementado las ventas de gravámenes impositivos por Internet, controladas por vendedores privados que tienen contrato con la autoridad local recaudadora de ingresos.

¿Qué orden de prioridad ocupan los gravámenes impositivos con respecto a otras cargas sobre la propiedad? ¿Qué otros gravámenes pueden existir?

Respuesta:
Los gravámenes impositivos sobre propiedades inmobiliarias ocupan una posición superior con respecto a los gravámenes. Otros gravámenes que generalmente se encuentran en el curso de una búsqueda de título incluyen gravámenes de constructor, gravámenes de ejecución de códigos y otros gravámenes por impuestos impagos.

¿Cuáles son los riesgos (obligaciones medioambientales, etc.) asociadas con la compra de gravámenes impositivos?

Respuesta:
Las propiedades definidas de forma legal como zonas pantanosas o sitios del Superfondo son dos ejemplos de parcelas que conllevan un riesgo inherente y constituyen posiblemente una futura obligación para el comprador de gravámenes impositivos.

¿Cuáles son los costos fijos para buscar esta clase de activos?

Respuesta:
Por lo general, los costos fijos se pueden desglosar en tres grandes categorías. Diligencia debida antes de la compra de gravámenes y nuevamente antes de la ejecución de hipotecas por falta de pago de impuestos. Tasas mensuales de servicio para los requisitos de gestión diaria de la cartera y gastos legales cuando corresponda.

¿Cómo se regulan los proveedores de servicios de gravámenes impositivos?

Respuesta:
La respuesta corta es que no están regulados.

Le recomendamos tomar las siguientes precauciones antes de contratar a un administrador de gravámenes impositivos.

  • Consultar a la Autoridad Reguladora de la Industria Financiera (FINRA, Financial Industry Regulatory Authority) para saber si el director está registrado como corredor de bolsa.
    Enlace: http://brokercheck.finra.org/search/search.aspx
  • Sitio web de DOJ Antitrust.
    Enlace: http://www.justice.gov/opa/pr/2012/April/12-at-486.html
  • Consulte con el Fiscal General del Estado y el Secretario de Estado de esas jurisdicciones donde el administrador haya indicado que ha comprado o se encarga de gravámenes impositivos sobre propiedades inmobiliarias. Verifique específicamente las acciones civiles y penales que haya tomado el Fiscal General y que se hayan completado oportunamente todos los informes con la División de Corporaciones del Secretario de Estado que corresponda.
  • Actúe con debida diligencia mediante el uso de motores de búsqueda como Google y Yahoo. Por ejemplo: Escriba licitaciones de gravámenes impositivos junto con el nombre de la empresa y los directores con los que piensa hacer negocios.
  • Finalmente, contrate siempre servicios de custodia de un banco o entidad fiduciaria que usted elija. No se deben contratar empresas de servicios como agentes fiduciarios.
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